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房地产不是好投资 / 24.03.2018

房地产除了自住的价值之外,许多人更将其视为投资选择之一。其中一个投资方法,就是投入自有资金,实际持有一两个房地产物件,然後等待涨价获利。

投资原理都是相通的。这篇文章分析,为何对大多数投资人来说,以大量资金投资单一或少数房地产物件,不是很好的投资选项。

第一, 流动性较差。

就算是精华地段的热门物件,成交也需要几天的时间。比较冷门的地区,要出售手上物件,更是旷日费时,需要几个月以上的时间。

相较之下,假如投资人持有的是台湾市场的大型股股票,譬如鸿海、台积电、中华电等,或是0050这种流动性很好的ETF,当投资人想要变卖换取现金时,他通常在营业日当天就可以成交。

房地产这个问题在平时或许只是让人觉得比较慢拿到钱而已,但在市场下跌,成交量萎缩时,假如持有房地产的投资人也很不巧的,刚好要在这个时候出脱换取现金,他要接受很大的折价,才有可能在市场上找到愿意在这时候买进的买家。

第二、交易成本较高。

股票交易,台湾收取的手续费( 正确的说应是佣金)是0.1425%,然後还有打折。以打五折来算,那是约万分之七的费用。

相较之下,房地产交易,假如透过仲介,那要收取买二卖四(买方2%,卖方4%)的费用。一买一卖之间,就已经付出6%的交易成本。假如房价无法超过交易成本,根本无法获利。而房地产长期的实质报酬,难道会是一年15%还是每年50%吗?想瞭解房地产的长期报酬率,请参考这篇Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices读後感。

第叁,标的难以分散。

一般投资人,除了自宅之外,还有多少财力,可以买几件房地产?假如一个物件的价格是800万,那麽买五件,就要4000万元。这不是大多投资人可以承担的数字。(更何况800万在现在,有时还只能买到二分之一的房子?!)

假如投资的房地产标的,只有一间或两个物件的话,那很难达到投资的基本要求,分散。

地点无法分散。假如房地产投资只能买一个城市中的物件,万一某个该城市或地区特有的因素,造成该地房地产价格下跌,投资人将完全无法获得分散的保护。

譬如在美国产油地德州,该地房地产价格就会受到油价波动的影响。譬如西雅图,曾被称为波音城。当飞机订单不如预期时,该地房价会受到负面影响。台湾也有受某些产业荣枯影响的城市。

类型无法分散。买了住宅,就不能买店面。买了公寓,就不能买大厦。当某类物件在市场上特别不讨喜而价位下挫时,投资人将无法获得分散保护。

无法分散,是很严重的投资缺点,在股市是这样,在房地产市场也是这样,这会让投资人承担无法获得对应报酬的无谓风险。

第四,投资时间无法分散。

假如投资人用ETF或基金分批投入市场,那麽将可以获取时间上分散时点的效益(Time diversification)。投资人可以不必太过担心此时买进的资金会买在高点。当市场下挫时,他还有买进的机会。将时点分散开来,虽不会买到最低的均价,但也不会买到最高的均价。

但房地产对一般投资人来说,无法分批投入。成交买进的当下,就决定了整笔投资的买进水位。

即便是分期缴还的房贷,仍是以成交当时的价位计算。譬如某屋主选择每期偿还相同金额。假如该屋主在今年一月缴的房贷,是房价的百分之一。那麽明年一月交的房贷,也一样是成交房价的百分之一,而不是明年一月当时,房价的百分之一。

当资金只够买一两个物件的投资人,看到房价下挫时,他将无法在低点买进更多的物件。

(可以对房地产进行定期定额投资,每月或每季买进一个物件的投资人,不是一般投资人,那是超级大户。)

第五,难以与其它资产搭配,执行再平衡。

以基金或ETF做为投入股债市或其它市场的工具,当每年要执行再平衡时,程序相当简单易行。买进比重过低的资产类别,卖出比重过高的资产类别,藉由调整持有的基金或ETF股数,就可以完成。

假如投资组合中纳入一个房地产物件,当它价格上扬,要缩减其部位时,要如何执行?难道可以单独卖掉浴室吗?当它价格下挫,要加码一些时,要如何办到?难道要扩建吗?

对实际的房地产物件来说,这都有实际执行上的困难。

(资产总值的1%就可以买进一个房地产物件的人,也应算是大户,不是一般投资人。)

第六,房子会折旧。

房子不是买进了就会保值。有时房子值钱的是那块土地持份。土地价格的上涨超过了房子的折旧,才造成其价格的上涨。

不然看看”新落成的房屋”,与”30年老公寓”。这两句话分别给人怎样的感觉,那个卖像好?

买进老旧的房地产後假如要自住,常会有水电等翻修的成本。这些房屋维护的费用,会让买方只愿意出较低的价格。

虽然房子不会一瞬间从十年屋变成叁十年屋,但随著时间经过,房子是慢慢在折旧。

综合以上论述,我们可以知道,为何实际持有一两个房地产物件,不是很好的投资。

但投资界让人最难解的一点是,愚蠢的做法有时会带来好绩效,而明智的做法,有时会带来坏绩效。

有时,我们看到其他投资人做了些以基本规则来看,不是那麽明智的投资,却赚了很多钱,就会想说,或许自己忽略这些基本投资原则,也还是可以赚到钱。

这就要看这位投资人,相信的是投资的运气,或是投资的原理了。

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